共同出资购公房 公公却擅自卖房(焦景收律师接受北京晚报采访)

来源:未知  作者:admincs
[摘要]
家人之间共同出资购房,产权如何界定?且看焦景收律师在北京晚报上的经典案例详解。
    共同出资购公房 公公却擅自卖房

 
    一个陌生人突然闯入家中,陈女士方知公公已私下将房屋卖与他人!曾经其乐融融的三世同堂,随着婆婆和儿子离世,公公与儿媳、孙女的亲情渐行渐远,隔阂日益加大,最终公公擅自卖房,儿媳、孙女面临失去唯一住房的窘境。母女俩愤然将公公和买家诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。近日,海淀法院受理了此案。
    原告是陈女士和她女儿。据母女俩称,她们居住的这套房屋位于海淀区双榆树北里,是陈女士婆婆的单位于1987年分配的福利住房。“分房时就是考虑到祖孙三代五口人共同居住的情况,才这样分配的。我婆婆去世后,房屋承租人变更为我公公。后来我们夫妻和我公公协商,决定由家庭共同出资购买这房子,房屋登记在我公公的名下,我们一家三口和我公公祖孙三代共同居住在房屋里。”
    然而不幸降临到了这个家庭。2010年3月,陈女士的丈夫去世了。陈女士的公公一反常态,经常与陈女士争吵,要求她们母女搬出去。陈女士不同意。
    令陈女士万万想不到的是,同年6月22日,一个陌生人突然闯进家里,要求陈女士母女腾房。母女俩这才得知,这房屋已被陈女士的公公擅自以高价售出。
    “这房子是我和丈夫共同出资购买的,我公公无权擅自出卖房。”陈女士认为,公公的行为侵害了她和女儿的基本生存权,因此起诉请求法院确认房屋买卖合同无效。
    面对儿媳妇和孙女的起诉,陈女士的公公齐老先生显得理直气壮。“这房子是我出资购买的,也登记在我的名下,我就有权利卖房。”
而另一名被告、买房人吕女士则认为:“这房屋买卖合同是合法有效的。房产当时是登记在齐老先生名下的。”所以,她也不同意陈女士母女俩的诉讼请求。
   目前,该案正在进一步审理中。
 
   律师评析

   误区:婆婆去世 唯有公公能“继承”公房
   正解:四口人都有资格承租该公房

   原告陈女士的婆婆去世后,公房承租人变更到了公公齐老先生的名下,这中间就牵涉一个法律问题:公房承租人去世后,谁有权利“继承”?如何“继承”?
   律师焦景收说,实际上,公房分为直管公房和自管公房,直管公房的产权人是国家,而自管公房的产权人是所在单位。“所以,承租人享有的只是公房的承租权,按照法律来说,只有使用权的房屋是无法继承的。但是,由于历史遗留原因,北京地区的公房是可以“继承”的,也就是通常意义上的变更承租人。”
    此案中,分配这处公房时,房管部门考虑到了祖孙三代五口人共同居住的实际情况。“由于常年居住,而且户口一直在此公房中,所以陈女士一家五口人对该处公房均享有居住权。”焦律师认为,“在陈女士的婆婆去世后,同为共居人的陈女士的公公齐老先生、陈女士夫妇及其女儿四人实际上都有资格承租该处公房。对于房管部门来说,没有所有家庭成员的签字同意,即使原承租人去世,也不会接受其中任何一名家庭成员变更承租人申请的。”
   后来,陈女士一家协商一致,在没有任何书面约定的情况下,最终将公房承租人变更为她的公公齐老先生,这也为后来齐老先生擅自卖房埋下了祸根。
 
    误区:公公是已购公房唯一的产权人
    正解:三人出资购房 产权应为三人共有

    齐老先生成为公房承租人后,又赶上了国家出售公房的大好政策。但根据当时的政策,房管部门只能和承租人或者其中的一名家庭成员签订购房合同。这就导致陈女士及其丈夫、公公共同出资,而房屋却登记在了齐老先生一人的名下。
   焦景收律师认为,陈女士及其丈夫、其公公齐老先生等三人的协商一致,即形成了口头合同,即:共同出资,房屋共同所有,产权证暂时登记齐老先生一人的名字。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,陈女士及其丈夫、公公三人相当于订立了一份设立不动产物权的合同,该合同从三人口头协商一致之日起,即为有效合同。“即使产权证只登记在了齐老先生的名下,也不影响三人口头合同的效力。也就是说,由于是三人共同出资,已购公房的产权应当是吕女士及其丈夫、其公公齐老先生共有,而非齐老先生一人所有。”
   在此,焦景收律师特别提醒大家注意:从中国的传统文化属性来分析,由于陈女士及其丈夫、其公公是一家人,购买公房时不可能签订一份完善而规范的协议来约定份额。然而,正是因为没有书面的协议,在陈女士丈夫去世后,家庭才会发生这么多的不愉快,甚至导致了家庭的破裂。
 
    误区:房产在自己一人名下 就能擅自卖房 
    正解:儿媳若证明曾出资有约定 公公擅自卖房无效

    在庭审过程中,公公齐老先生之所以理直气壮,就是因为已购公房登记在他一人的名下。如何证明自己也是这处房屋的共有权人,这是儿媳妇陈女士维护自己及孩子权益的一大难点。
    “陈女士需要证明以下两点,方可实现维权目标:一是购房时,自己及丈夫曾出资;二是购房时,一家人曾有共有的约定。”焦景收律师认为,如果陈女士能够证明上述两点,那么根据《物权法》第九十七条规定,齐老先生处分这处房屋时,应该经过共有人的同意,否则处分行为就应当被认定为无效。     而如果陈女士无法证明上述两点,那么,公公出售房屋的行为则有效,陈女士及孩子将面临腾房的境地。
 
    买方取得房产条件:善意 合理价格 已过户
    确定合同效力关键:买房人是否善意
    在庭审中,另一名被告买房人吕女士称,房产当时登记在齐老先生的名下,他们的买卖合同合法有效。但是如果陈女士有证据证明,她也是这处房屋的共有人,那么房屋买卖合同还有效吗?
    焦景收律师认为,买房人吕女士想要取得此处房屋的产权,以下三个条件缺一不可:第一,在与齐老先生进行房屋交易时是善意的;第二,应当由合理的价格;第三,房屋进行了转移登记,即已经过户。
    “买房人吕女士肯定会以善意第三人自居。那么有一个问题就值得关注,陈女士及其女儿一直居住在这处房屋里,买房人吕女士是何时去看的房?看房时没有见到陈女士吗?如果说没看房就买房,这有悖生活常理。如果吕女士看房了,为何不询问一直在此居住的陈女士是何许人也?是否同意卖房?”焦律师认为,买房人是否属于善意,成为此案确定购房合同效力的关键。
 
    提示:后续麻烦将无休止 和解是上策 
    办理过大量房产案件的焦景收律师颇有感触地说,此案中房屋产权登记在齐老先生一人的名下,基于不动产的公示、公信原则,买房人吕女士有理由相信齐老先生为该房屋的完全权利人,没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人。如果吕女士与齐老先生订立房屋买卖合同的行为不存在任何恶意,那么该合同很可能被认定为合法有效。
    如果是这样,从陈女士的角度来说,公公齐老先生私自处分家庭共有财产,陈女士可通过向法院另行起诉,对出卖房产所得的购房款进行分割。从法院的角度来看,如果陈女士及女儿没有其他住房,则将来也不具备腾房的条件,法院判决则面临无法执行、买房人吕女士面临无法搬进房屋的尴尬。而从公公齐老先生的角度说,自己最清楚这个事件的来龙去脉,应当本着实事求是的原则,才能妥善处理内部的家庭矛盾和外部的民事诉讼。
    最后,焦景收律师提醒大家:随着房产价格的日益增高,关于共有房屋私下被买卖的越来越多。为了避免不必要的纠纷,对于房屋登记在一人名下的情况,应当及时去房屋管理部门,进行产权登记变更。

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